去年以來，新發放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點卻一成不變，不少“高位站崗”的房貸老客戶呼吁自己的利率也能降一降。上周五，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?！边@是監管部門首次對存量房貸利率的調整作出回應。

　　7月18日，北京青年報記者從工行、建行、中行、招行等多家銀行了解到，目前，各家銀行還沒有接到相關部門的正式通知，有關存量房貸的政策目前并沒有變化，客戶還需要耐心等待。不過，多名業內人士認為，“一刀切”地強制要求商業銀行下調存量貸款利率的可能性不太大，具體實施方案還需等待監管或商業銀行細則出臺，預計不同地區和不同銀行之間的差異會比較大。

　　調查

　　銀行表示并未接到相關通知

　　昨日，建行電話客服人員告訴北青報記者，已經關注到市場上相關的新聞報道，但畢竟上周央行才發出倡議，銀行也沒有接到監管部門的正式文件，還需要時間與監管部門進行溝通和討論。目前該行沒有出臺相關政策，客戶可關注官方公眾號、官網等渠道，一旦有最新信息會及時發布。

　　農行電話客服表示，已經關注到相關報道，目前尚未收到有關存量(房貸)利率調整的政策文件，后續該行會將持續關注相關的政策動態，并根據相關要求做好金融服務，請耐心等待。

　　工行、招行和中行的客服均表示，對于存量房貸利率的協商調整，目前沒接到有關通知，建議客戶與貸款經辦行聯系，獲取最新信息。

　　北青報記者調查發現，絕大多數存量房貸客戶對央行的發聲都感到欣喜，熱切期盼方案能盡快落地。一些心急的客戶上周五一看到新聞，就急不可耐地打電話給自己的貸款客戶經理，當然，對方的答復都是還沒有收到相關通知。

　　壓力一

　　下調存量房貸利率給銀行帶來經營壓力

　　業內人士普遍認為，在銀行凈息差持續下行的背景下，下調存量房貸利率會對銀行經營帶來較大壓力。

　　華泰證券宏觀團隊粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調整、或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現金支出800-2000億元，約占居民房貸支出的3-6%、等量于年度社零總額的0.2-0.5%。

　　中泰證券研報稱，假設30%的存量按揭調降80bp，個人資金成本支出可節約850億。顯然，存量房貸下調減少的客戶利息支出，是銀行實實在在的讓利，會對銀行經營帶來明顯影響。

　　經中信證券測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40個基點。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps，商業銀行年利息收入或將減少388億-776億元，對應息差下滑1.6-3.2個基點。

　　根據中泰證券的測算，假設10%、30%、50%的個人存量按揭房貸利率調降40個基點，對上市銀行息差影響分別在0.54個基點、1.61個基點、2.69個基點，對營收影響分別在0.24%、0.73%、1.22%，對稅前利潤影響分別在0.6%、1.6%、2.7%。假設 10%、30%、50%的存量按揭調降80個基點，對上市銀行息差影響分別在1.08個基點、3.23個基點、5.38個基點，對營收影響分別在 0.49%、1.46%、2.43%，對稅前利潤影響分別在1.1%、3.3%、5.5%。

　　2022年全行業、國有大行、股份行、區域行按揭貸款占比分別為21%、28%、17%、13%。顯然，存量房貸利率下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。

　　壓力二

　　提前還款潮也讓銀行為難

　　如果銀行不下調存量房貸利率是不是就沒有壓力了呢?答案也是否定的，因為存量房貸客戶會選擇提前還款降低自己的利息負擔。

　　今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少了。央行貨幣政策司司長鄒瀾7月14日在國新辦發布會上分析指出，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民提前償還貸款的現象大幅增加。鄒瀾直言，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，與提前還款大幅增加有較大的關系;而提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

　　社科院房地產金融研究中心主任尹中立認為，有不少新貸款是以“經營貸”的形式出現，因此，我們看到按揭貸款的余額有所減少，而經營貸和消費貸快速增加。今年上半年，個人經營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元;個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。他表示，上半年提前還款的數量高達2.5萬億。從數據看，今年上半年經營貸和消費貸的增長數量與房貸提前還貸數據基本相同。居民資產負債表如此規模的調整，不僅需要花費一定的費用成本，而且可能對金融市場造成擾動風險。

　　尹中立認為，貸款置換有利于居民，但會造成銀行利息的損失，因此銀行推進的動力或不足。在這種情況下，監管者應該因勢利導，統一將存量按揭貸款利率進行調整。

　　專家

　　“一刀切”下調存量房貸利率可能性不大

　　雖然房貸客戶都希望存量房貸利率能統一下調至新發放貸款的利率水平，但業內人士普遍認為，綜合多方面因素看，要在全國范圍內“一刀切”地強制要求銀行下調存量房貸利率，是不現實的。

　　融360數字科技研究院分析師李萬賦指出，從銀行方面講，房貸資產屬于優質資產，降低存量房貸利率，會降低銀行的資產收益率，銀行主動下調存量房貸利率的動力不足。但是針對有意愿提前還款的客戶，銀行主動協商轉換或變更存量房貸利率合同，可以減少客戶流失，降低利潤損失。

　　“監管部門目前的態度，是按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。因此，一刀切強制要求銀行下調存量貸款利率的可能性不大?！崩钊f賦表示，也不排除對房貸規模較大的國有行和股份行進行窗口指導的可能，希望其發揮領頭雁的作用，減緩用戶房貸壓力，進而增加消費支出，助力經濟復蘇。

　　中泰證券研究所所長戴志鋒認為，央行強調要按照市場化、法治化原則，這就排除了強制全面調降存量利率的可能。而且，目前不同省份、城市的個人住房貸款政策和利率差異較大，統一全面調整的難度較大。

　　招聯首席研究員董希淼表示，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當下痛苦但長遠有利的選擇。對借款人來說，不要因為央行表態就想當然地認為存量房貸利率一定得降、會降，“決定權仍然在銀行，降或不降都合法合規”。

　　關注

　　專家建議存量房貸分檔下調

　　招聯首席研究員董希淼指出，根據央行的表態，存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新換舊)。當然，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。下一步，建議通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則;建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程。銀行可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。

　　他還建議，從操作上看，可在人民銀行指導下，通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低部分存量房貸利率。具體而言，由各省(自治區、直轄市)市場利率定價自律機制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。建議對2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房貸，分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6%，打85折或減100個基點;利率高于5.5%的，打9折或減60個基點;利率高于5%的，打95折或減30個基點。為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，不區分浮動利率和固定利率，以利率高低為標準進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度，但不應超過各自檔次的5個基點。

　　考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，董希淼建議，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。與此同時，人民銀行可通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

　　也有一些業內人士認為，如果銀行真是跟客戶自主協商，個人和銀行討價還價的唯一籌碼就是提前還款。如果有足夠的能力證明自己可以馬上全額或者大額提前還款，那么銀行可能會考慮變更合同。在沒有外界強制性壓力的情況下，無論是直接下調存量房貸利率還是進行貸款置換，最容易成功的還是那些實力雄厚的優質客戶。(來源：北京青年報)